Copropriété
Définition de la prestation
La prestation consiste à établir les documents permettant de régir tout immeuble bâti, ou groupe d'immeubles bâtis, dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes et comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
Consistance de la mission
Pour les bâtiments existants, la mission du géomètre-expert consiste à dresser le plan régulier des intérieurs. Pour les bâtiments à construire, sa mission consiste à exploiter les plans qui lui sont remis par le maître d'ouvrage.
Dans ces deux cas, le géomètre-expert rédige l'état descriptif de division définissant les parties privatives et les parties communes. Il calcule ensuite les quotes-parts des parties communes afférentes à chaque partie privative puis il définit et calcule les quotes-parts de charges des équipements communs. Il consigne dans un tableau récapitulatif normalisé les quotes-parts de copropriété et précise la méthode de calcul.
Eventuellement, le géomètre-expert rédige le règlement de copropriété. Le géomètre-expert intervient également lors de l'élaboration des modificatifs de l'état descriptif de division en copropriété.
Approche méthodologique
Pour les bâtiments existants :
- analyser les règles d'urbanisme, notamment la destination et l'affectation, certificat de non-péril, certificat d'hygiène, fiche générale des hypothèques pour les modificatifs, les baux existants et l'analyse des locaux annexes
- établir le plan figurant l'assiette foncière
- établir le plan de situation indiquant les riverains
- établir le plan régulier des intérieurs délimitant les parties privatives des parties communes
Pour les bâtiments à construire " vente en l'état futur d'achèvement " (VEFA) :
- vérifier et exploiter les plans, le permis de construire et les documents qui sont fournis par le maître d'ouvrage
- vérifier les plans de vente et leur cohérence avec les plans du permis de construire
Pour tout type de bâtiments :
- établir le plan figurant l'assiette foncière
- établir le plan de situation
- procéder à la numérotation et à l'identification détaillées des parties privatives, des droits de jouissance exclusive
- calculer les superficies des lots
- effectuer la pondération des superficies en fonction des critères de la loi et indiquer la méthode de calcul
- calculer les quotes-parts de parties communes afférentes à chacune de ces parties privatives en tenant compte de la superficie, de la consistance, de la situation (emplacement, niveau, éclairement, vue, ensoleillement...)
- procéder à la description des charges
- définir les différentes catégories de parties communes et recenser les équipements communs
- calculer les tantièmes des charges générales
- calculer les tantièmes de charges d'équipement déterminées selon l'utilité des services communs à l'égard de chaque lot, entre autres l'ascenseur, l'installation de cet ascenseur, les escaliers, le chauffage collectif, la distribution d'eau froide, d'eau chaude, etc.
- établir le tableau récapitulatif normalisé
Après avoir consulté au préalable la fiche générale de l'immeuble auprès des services de la publicité foncière, le géomètre-expert procède aux modificatifs éventuels :
- la division de lot
- la réunion de lot
- la privatisation de parties communes
- le rachat d'un lot par le syndicat des copropriétaires
- la nouvelle répartition des charges
- le changement d'affectation d'un lot
- l'adaptation du règlement de copropriété
Dans le cas où un ou plusieurs copropriétaires réunis dans un ou plusieurs bâtiments souhaitent se séparer des autres, il y a scission de copropriété. Le géomètre-expert établit le plan de division puis répartit les quotes-parts des parties communes en fonction de la division foncière de l'immeuble, et modifie l'état descriptif de division et adapte le règlement de copropriété.